惠譽評級亞太區企業評級董事石露露表示，內地房地產市場尚未觸底，復甦不穩、量價回落、分化延續。總結今年到目前為止整個房地產市場的走勢：一季度樓市量價均呈現回穩態勢，延續了自2024年9月26日政治局會議以來房地產市場的回暖。然而，4月份開始，新房的銷售額、價格均回落至下跌區間，6月開始下跌幅度進一步擴大。而這已經考慮到銷售結構變化的影響，實際新房價格下跌的幅度可能更大。
二手房方面，價格的按月降幅自4月開始也持續擴大，一線城市亦未能例外。這印證了惠譽此前的觀點：年初房地產復甦趨勢的可持續性仍存在不確定性。
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惠譽認為整個行業還在探底的過程中，尚未觸底。惠譽此前發佈了一篇基於人口變化趨勢、城鎮化放緩、拆遷、改善需求等假設得出的中長期房地產市場需求報告，惠譽預計中長期中國每年的平均新增住房需求約為8億平方米，其中新建商品住宅可滿足6億平方米需求，而保障性租賃住房和待售、待租的空置住宅將滿足剩餘需求，這也意味着相對於2025年預期銷售面積還有15%至20%的下降空間。
展望2026年，惠譽認為房地產行業銷售額可能會繼續下滑，因為整個行業仍面臨諸多結構性挑戰，包括人口結構變化、未售庫存高企、就業環境不明朗以及購房者住房支付能力較低。
短期房價大概率延續「窄幅波動、分化修復」的態勢。從區域上看，三四線和弱需求區域價格下探的壓力更大。從產品類別上看，高端和改善類住宅更具韌性。這源於購房者對改善居住品質的追求，也體現了購房者對優質資產抗跌性的預期。
石露露表示，房地產穩預期有賴於綜合因素，止跌仍需時日、緩降為主。惠譽認為單靠地產行業的政策很難扭轉當前市場局面。目前來看，在融資端、限購、限售方面的政策已經幾乎都已放開，後續這些政策還會持續完善，LPR也還有下行的空間，但這些政策的作用主要還是在給予購房者信心。房地產市場仍然存在改善需求，居民對好房子有期待，但預期尚未到底，更多購房者還在觀望。
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惠譽在以上提到行業的痛點在於人口結構變化、未售庫存高企、就業環境不明朗以及購房者住房支付能力較低。因此，惠譽認為整個行業的穩定需要一攬子政策來解決現有的這些痛點，包括對經濟的提振、就業環境的改善、有效去庫存等。這會是各個行業之間、政府和企業之間、企業和百姓之間不斷博弈的過程，需要一定的時間。惠譽認為，行業實現真正的止跌企穩仍需時日，需等待經濟、消費和市場預期逐步形成良性循環。
另一方面，基於政府積極面對的態度，政策層面會不斷地優化、刺激，惠譽判斷整個行業不會再像過往幾年有大幅的滑落，更有可能是平穩的每年單位數的下行。
石露露表示，房企分化加劇，頭部擴張、卷品質促改善需求。國有房企和民營房企之間的競爭格局已經非常明朗。國企天然有融資端的優勢，購房者的信心也更充足。
惠譽發現過去2至3年持續拿地的企業，無論運營重心是在一二線還是三四線城市，都取得了更好的銷售表現。這是因為新拿的項目通常質量更高、規劃更好、更符合當下購房人改善的需求。惠譽在評的頭部中資房企持續將銷售回款的40%至45%用於拿地，這對他們的銷售和利潤率的改善都提供了支持。並且這些新項目帶來的現金流為這些企業提供了消化舊庫存的空間。
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相比之下，實力偏弱的地方性國企開發商和許多民營運營商則由於補充土地庫存的資金有限，疊加購房者信心低迷而面臨更顯著的銷售降幅，進入到一個惡行循環。
惠譽預期行業分化會持續，頭部企業的市場份額也會繼續擴大。「捲產品、競品質」在目前的市場下不可避免，這符合購房者需求的轉變，也符合中央強調「好房子建設」的政策。惠譽在此前發佈的《中國住房市場預測2024-2040》報告中也預計，未來十五年，城市家庭改善需求佔總需求的比重，將較過去十年平均增長10個百分點。因此，惠譽預計開發商需要持續優化土地儲備和更新產品，這將對企業的管理和利潤率是新的挑戰。(ad/da)
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